香港房地產(chǎn)發(fā)展歷程 你知道多少？

戰(zhàn)后至現(xiàn)在，香港房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)明顯的周期性盛衰循環(huán)。第一個(gè)周期是1946年至1959年；第二個(gè)周期是1959年至1969年；第三個(gè)周期是1969年至1975年；第四個(gè)周期是1976年至1985年；第五個(gè)周期是1985年底至現(xiàn)在。每個(gè)周期經(jīng)歷的時(shí)間長(zhǎng)短不同，周期最短的約6-7年，最長(zhǎng)的是第五個(gè)周期，歷時(shí)19年。
香港人口1946年為60萬(wàn)人，1949年增至186萬(wàn)，到1959年超過(guò)了300萬(wàn)，人口的急劇增加使住房需求急增。在港府政策推動(dòng)及利益驅(qū)動(dòng)下，上世紀(jì)50年代，大量資本涌入，香港出現(xiàn)了房地產(chǎn)建設(shè)熱潮。到了1958年，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始供過(guò)于求，房?jī)r(jià)、地價(jià)下跌了70%。

1959年開(kāi)始，香港經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，加上來(lái)港的外國(guó)人、國(guó)際商業(yè)機(jī)構(gòu)增多，對(duì)商業(yè)樓宇、住宅的需求增加，刺激房地產(chǎn)業(yè)迅速回升。由于銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度貸款及其他因素，1965年春，香港爆發(fā)了銀行信用危機(jī)，接著房地產(chǎn)價(jià)格暴跌，許多地產(chǎn)公司倒閉，香港房地產(chǎn)業(yè)陷入了戰(zhàn)后第一次大危機(jī)之中，一直延續(xù)到1969年才有所好轉(zhuǎn)。


1969年香港房地產(chǎn)市道逐漸復(fù)蘇，港府于1972年制訂了一項(xiàng)“十年建屋計(jì)劃”，令投資者信心迅速恢復(fù)。但1974年的石油危機(jī)導(dǎo)致香港股市暴跌，又帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)全面調(diào)整，香港地價(jià)下跌40%，樓價(jià)下跌了30-40%。

1975年底開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)重又回升，港府1976年開(kāi)始地鐵修建計(jì)劃，提升了城市土地價(jià)值；1978年，又推行“居者有其屋計(jì)劃”(即廉價(jià)屋計(jì)劃)，解決了222。

5萬(wàn)普通市民的住房問(wèn)題。1977年香港人口超過(guò)450萬(wàn)人，1979年達(dá)到500萬(wàn)人。需求增加，令樓宇供不應(yīng)求，新興市鎮(zhèn)(屯門、沙田、葵涌等)逐步形成。

承接70年代后期的快速發(fā)展，1981年香港房地產(chǎn)市場(chǎng)達(dá)到高潮，但隨后而來(lái)的世界性經(jīng)濟(jì)危機(jī)及中英香港問(wèn)題談判，令港人出現(xiàn)信心危機(jī)。

1982年底，香港樓價(jià)比1981年下跌60%，1983年房地產(chǎn)市場(chǎng)全面崩潰。直到1984年9月，“中英聯(lián)合聲明”簽署后，市場(chǎng)才重新復(fù)蘇。80年代香港房地產(chǎn)業(yè)在70年代的基礎(chǔ)上得到了進(jìn)一步發(fā)展。1990年，港島區(qū)的房?jī)r(jià)比1981年上升了一倍以上。


不過(guò)，1989年之后房地產(chǎn)價(jià)格的急升，給香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展埋下隱患。

90年代初期，國(guó)際游資及本地炒家開(kāi)始瘋狂炒買香港房地產(chǎn)，樓價(jià)、地價(jià)飚升，嚴(yán)重脫離居民購(gòu)買力。從1991年到1997年房?jī)r(jià)上升4倍左右，若從1985年房地產(chǎn)市道復(fù)蘇算起，到1997年時(shí)房?jī)r(jià)已上升了9-10倍。

1997年，香港房地產(chǎn)泡沫破滅，樓價(jià)一路下跌，至2003年中，下跌了70%左右，給香港經(jīng)濟(jì)帶來(lái)嚴(yán)重的負(fù)面影響。這一輪周期性上漲歷時(shí)13年，下跌過(guò)程達(dá)6年，至2003年底才慢慢有復(fù)蘇的跡象

戰(zhàn)后以來(lái)，香港房地產(chǎn)業(yè)在五次盛衰循環(huán)中走出了一批巨型企業(yè)。

雖然內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)與香港仍有諸多不同，但目前產(chǎn)業(yè)環(huán)境與香港上世紀(jì)70年代走向集中的狀況相當(dāng)類似。這預(yù)示著，隨著土地政策的變革，內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)“大洗牌”即將揭開(kāi)帷幕。

周期性盛衰循環(huán)相伴戰(zhàn)后香港地產(chǎn)


香港房地產(chǎn)業(yè)雖然幾經(jīng)起伏，但一直是香港經(jīng)濟(jì)的支柱之一，占GDP的比重在20%以上，是香港經(jīng)濟(jì)的“晴雨表”。

戰(zhàn)后至現(xiàn)在，香港房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)明顯的周期性盛衰循環(huán)。第一個(gè)周期是1946年至1959年；第二個(gè)周期是1959年至1969年；第三個(gè)周期是1969年至1975年；第四個(gè)周期是1976年至1985年；第五個(gè)周期是1985年底至現(xiàn)在。每個(gè)周期經(jīng)歷的時(shí)間長(zhǎng)短不同，周期最短的約6-7年，最長(zhǎng)的是第五個(gè)周期，歷時(shí)19年。

香港人口1946年為60萬(wàn)人，1949年增至186萬(wàn)，到1959年超過(guò)了300萬(wàn)，人口的急劇增加使住房需求急增。在港府政策推動(dòng)及利益驅(qū)動(dòng)下，上世紀(jì)50年代，大量資本涌入，香港出現(xiàn)了房地產(chǎn)建設(shè)熱潮。到了1958年，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始供過(guò)于求，房?jī)r(jià)、地價(jià)下跌了70%。

1959年開(kāi)始，香港經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，加上來(lái)港的外國(guó)人、國(guó)際商業(yè)機(jī)構(gòu)增多，對(duì)商業(yè)樓宇、住宅的需求增加，刺激房地產(chǎn)業(yè)迅速回升。由于銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度貸款及其他因素，1965年春，香港爆發(fā)了銀行信用危機(jī)，接著房地產(chǎn)價(jià)格暴跌，許多地產(chǎn)公司倒閉，香港房地產(chǎn)業(yè)陷入了戰(zhàn)后第一次大危機(jī)之中，一直延續(xù)到1969年才有所好轉(zhuǎn)。

1969年香港房地產(chǎn)市道逐漸復(fù)蘇，港府于1972年制訂了一項(xiàng)“十年建屋計(jì)劃”，令投資者信心迅速恢復(fù)。但1974年的石油危機(jī)導(dǎo)致香港股市暴跌，又帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)全面調(diào)整，香港地價(jià)下跌40%，樓價(jià)下跌了30-40%。

1975年底開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)重又回升，港府1976年開(kāi)始地鐵修建計(jì)劃，提升了城市土地價(jià)值；1978年，又推行“居者有其屋計(jì)劃”(即廉價(jià)屋計(jì)劃)，解決了222。

5萬(wàn)普通市民的住房問(wèn)題。1977年香港人口超過(guò)450萬(wàn)人，1979年達(dá)到500萬(wàn)人。需求增加，令樓宇供不應(yīng)求，新興市鎮(zhèn)(屯門、沙田、葵涌等)逐步形成。

承接70年代后期的快速發(fā)展，1981年香港房地產(chǎn)市場(chǎng)達(dá)到高潮，但隨后而來(lái)的世界性經(jīng)濟(jì)危機(jī)及中英香港問(wèn)題談判，令港人出現(xiàn)信心危機(jī)。

1982年底，香港樓價(jià)比1981年下跌60%，1983年房地產(chǎn)市場(chǎng)全面崩潰。直到1984年9月，“中英聯(lián)合聲明”簽署后，市場(chǎng)才重新復(fù)蘇。80年代香港房地產(chǎn)業(yè)在70年代的基礎(chǔ)上得到了進(jìn)一步發(fā)展。1990年，港島區(qū)的房?jī)r(jià)比1981年上升了一倍以上。

不過(guò)，1989年之后房地產(chǎn)價(jià)格的急升，給香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展埋下隱患。

90年代初期，國(guó)際游資及本地炒家開(kāi)始瘋狂炒買香港房地產(chǎn)，樓價(jià)、地價(jià)飚升，嚴(yán)重脫離居民購(gòu)買力。從1991年到1997年房?jī)r(jià)上升4倍左右，若從1985年房地產(chǎn)市道復(fù)蘇算起，到1997年時(shí)房?jī)r(jià)已上升了9-10倍。

1997年，香港房地產(chǎn)泡沫破滅，樓價(jià)一路下跌，至2003年中，下跌了70%左右，給香港經(jīng)濟(jì)帶來(lái)嚴(yán)重的負(fù)面影響。這一輪周期性上漲歷時(shí)13年，下跌過(guò)程達(dá)6年，至2003年底才慢慢有復(fù)蘇的跡象。

香港房地產(chǎn)業(yè)興衰背后的動(dòng)因

香港總面積1078平方公里，但可以開(kāi)發(fā)利用的土地還不到30%。

近60年來(lái)，香港人口由60萬(wàn)增長(zhǎng)到600多萬(wàn)，增長(zhǎng)了10倍，人口的急劇增長(zhǎng)所產(chǎn)生的巨大住房需求是拉動(dòng)香港房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的最根本原因。

港府的高地價(jià)政策為香港房地產(chǎn)業(yè)的投機(jī)買賣起到了推波助瀾的作用；其次，當(dāng)局頒布的建筑條例、“十年建屋計(jì)劃”、“居者有其屋計(jì)劃”和大型公共設(shè)施建設(shè)計(jì)劃也有力地推動(dòng)香港房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

香港房地產(chǎn)和金融業(yè)的緊密關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)靠銀行的信貸支持而發(fā)展，銀行業(yè)靠房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而獲利。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1981年至1987年房地產(chǎn)信貸規(guī)模占香港總貸款規(guī)模的比重始終在30%以上，60年代中則高達(dá)80%。香港優(yōu)越的地理位置、完善的基礎(chǔ)設(shè)施和自由港政策吸引大量游資和資本涌入房地產(chǎn)業(yè)，也促使香港房地產(chǎn)業(yè)日益興旺。

戰(zhàn)后以來(lái)香港爆發(fā)的6次地產(chǎn)危機(jī)中，有3次直接或間接因?yàn)槲鞣浇?jīng)濟(jì)危機(jī)，還有兩次與政治因素和香港居民移民他國(guó)、賤拋物業(yè)有關(guān)。但就內(nèi)部因素而言，主要還是因?yàn)橄愀鄯康禺a(chǎn)市場(chǎng)特殊的供求關(guān)系及其投機(jī)性。

香港經(jīng)濟(jì)屬于開(kāi)放型的自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，在多數(shù)行業(yè)難以形成壟斷性的經(jīng)濟(jì)力量，但在房地產(chǎn)領(lǐng)域卻具有明顯的壟斷色彩。

香港最大的10家家族財(cái)團(tuán)幾乎都與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)，近幾年來(lái)大型屋村建設(shè)幾乎全部被大財(cái)團(tuán)所壟斷，從而使房地產(chǎn)價(jià)格帶有濃厚的壟斷色彩；另一方面，“炒樓花”制度使原本緊張的房地產(chǎn)市場(chǎng)火上加油，掩蓋了真正的供求關(guān)系。

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