房屋買賣合同的成立與生效相關(guān)案例解析

本案爭議房屋為第一被告甲與第二被告乙共同所有的房屋，2000年8月，甲、乙雙方委托本市某房地產(chǎn)中介公司將該房屋上市出售。同月29日下午，原告丙經(jīng)代理人丁介紹，帶至爭議房屋進(jìn)行檢查，并于次日下午與甲方簽訂協(xié)議。該協(xié)議約定:甲、丙雙方同意以30萬元的價(jià)格訂立甲方房屋(即爭議房屋)；2000年9月5日，我到房屋交易所和丁的辦公室進(jìn)行交易。2000年9月22日前，丙支付房款30萬元。2000年8月30日下午兩點(diǎn)，甲方不得將該房屋出售給他人。協(xié)議簽訂后，丙于2000年9月5日未能與中介公司丁及交易所進(jìn)行交易，且未支付代理費(fèi)。2000年9月6日，二被告經(jīng)丁介紹與他人簽訂買賣協(xié)議，并于同月18日到房管局登記。

試驗(yàn)結(jié)果

一審法院認(rèn)為，甲方雖未經(jīng)乙方同意出售房屋，但對方丙方有理由相信甲方享有代理權(quán)，構(gòu)成表見代理，協(xié)議有效。因原告未按約定于2000年9月5日到房屋交易所和中介公司與二被告進(jìn)行交易，二被告繼續(xù)委托中介公司銷售房屋，二被告的

該行為是在原告不履行時(shí)拒絕履行，屬于同時(shí)履行抗辯權(quán)，應(yīng)予支持。認(rèn)為原告、被告未將房屋出售給，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，請求不予支持。因?yàn)檫`約責(zé)任首先在原告，兩被告同時(shí)行使抗辯權(quán)，即使原告有損失也要自己承擔(dān)。故判決駁回原告訴訟請求。

二審法院認(rèn)為，甲方在未征得乙方書面同意的情況下，與乙方出售共有房屋，其合同依法應(yīng)屬無效，故判決駁回上訴，維持原判。

評論和分析

本案一、二審判決在理論上存在一些瑕疵。本文試圖對此進(jìn)行探討。

一、協(xié)議的性質(zhì)

本案中的“協(xié)議”是房屋買賣合同，其簽訂意味著雙方當(dāng)事人之間已完成要約和承諾的合同程序，故應(yīng)成立?！逗贤ā返谑l第一款規(guī)定:“合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，一般包括下列條款: (一)當(dāng)事人的姓名或者名稱、地址；(2)目標(biāo)；(3)數(shù)量；(4)質(zhì)量；(五)價(jià)格或者報(bào)酬；(六)履行的期限、地點(diǎn)和方式；(七)違約責(zé)任；(八)解決爭議的方法?！边@里規(guī)定的是合同的一般條款，并不是指合同必須具備的“主要條款”?！爸饕獥l款”理論曾在《經(jīng)濟(jì)合同法》中有所規(guī)定。

第十二條第一款實(shí)踐中，一些地方的法院也會(huì)認(rèn)為沒有上述條款的合同為無效合同，這是不正確的。實(shí)際上，我國現(xiàn)行法律采納了國際通行做法，將無效合同限制在損害國家利益和違反法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定的范圍內(nèi)。

在我看來，關(guān)于合同條款的討論主要是針對合同是否成立。從上述“主要條款”來看，合同中是否應(yīng)該有“必要條款”？有。當(dāng)事人、標(biāo)的物及其數(shù)量是合同的必備條款。否則，即使不知道交易者是誰，也無法確定權(quán)利的享有和義務(wù)的承擔(dān)，糾紛也難以解決。沒有目標(biāo)和數(shù)量，合同根本無法成立。其他條款只是一般條款，不是合同的必備條款。從合同成立的角度來看，它只是一個(gè)合同程序，如何約定其事項(xiàng)并不涉及條款的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容，因此并不決定合同的效力。如果必要的條款已經(jīng)存在，則應(yīng)將其視為合同，而不是任命；這是兩者的基本區(qū)別。在這種情況下，協(xié)議的內(nèi)容可以逐項(xiàng)分析如下:第一，當(dāng)事人是否有。買方和賣方分別為丙方和甲方。因?yàn)橹皇呛贤绦?，所以無論賣方A是否有處分權(quán)，買方C是否有民事行為能力，套用程序法上的術(shù)語都是“程序上適當(dāng)?shù)摹保床簧婕捌鋵?shí)質(zhì)內(nèi)容。因此，協(xié)議各方已經(jīng)。

第二，目標(biāo)和數(shù)量是否明確。標(biāo)的物是訴訟用的房子。因此，協(xié)議的標(biāo)的物和數(shù)量是明確的?；谶@兩點(diǎn)，房屋買賣合同成立。有人認(rèn)為其不具備地方法規(guī)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)合同格式，不能認(rèn)定為房屋買賣合同。筆者認(rèn)為這種觀點(diǎn)拘泥于合同形式，并據(jù)此否定了當(dāng)事人的意志，違背了私法自治原則，因而是不正確的。

第三，除上述必備條款外，協(xié)議還約定了以下條款:交易價(jià)格為30萬元，30萬元房款由買受人丙于2000年9月22日前支付；賣方不得將該房屋轉(zhuǎn)售給他人；具體交易時(shí)間為2000年9月5日。這些條款不影響房屋買賣合同的成立。

二。協(xié)議的有效性

合同的效力并非來源于當(dāng)事人的約定，而是法律賦予的，體現(xiàn)了法律對約定的價(jià)值判斷。所謂合同生效，是指只要合同具備一定的要件，就可以具有法律效力?！逗贤ā返谒氖臈l第一款規(guī)定:“依法成立的合同，自成立時(shí)生效?！边@一規(guī)定至少在概念上區(qū)分了合同的成立和合同的生效。合同的成立必須具備成立要件，前面已經(jīng)提到了；但合同成立后，能否發(fā)生法律效力或產(chǎn)生當(dāng)事人預(yù)期的法律效力，則超出了合同當(dāng)事人的意志。只有符合才生效。

條件的合同，可以受法律保護(hù)?！逗贤ā返诎藯l和第四十四條第一款所稱“依法成立的合同”，應(yīng)當(dāng)理解為同時(shí)具備成立要件和生效要件的合同?！睹穹ㄍ▌t》第五十五條規(guī)定:“民事法律行為應(yīng)當(dāng)符合下列條件: (一)行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；

(二)意思表示真實(shí)；(三)不違反法律或者社會(huì)公共利益。這里規(guī)定的是民事法律行為的一般生效要件。在這種情況下，就前兩項(xiàng)而言，協(xié)議已經(jīng)存在；就第三項(xiàng)而言，該協(xié)議是否為非法合同可能受以下兩個(gè)因素的影響:

第一，是否注冊?！逗贤ā返谒氖臈l第二款規(guī)定:“法律、行政法規(guī)規(guī)定必須辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)的，依照其規(guī)定?！备鶕?jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條第三款前款規(guī)定:“轉(zhuǎn)讓或者變更房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)乜h級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門申請房地產(chǎn)變更登記”。所以房屋買賣合同必須登記后才能生效。未登記的，不生效(不同于無效)。這也是要求房屋買賣合同必須具備地方法規(guī)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)合同格式的原因，也是雙方約定具體交易時(shí)間的原因。但是，法律并沒有為我們指明，這份不以格式合同形式出現(xiàn)，也沒有經(jīng)過法定登記程序，由當(dāng)事人草簽的合同，在當(dāng)事人之間是否有效。

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