多倫多房產(chǎn)界熱議“影子交易” 涉事者恐遭重罰

負(fù)責(zé)安省地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)登記和職業(yè)操守規(guī)管機(jī)構(gòu)安省地產(chǎn)議會(huì)（Real Estate Council of Ontario；RECO），現(xiàn)正密切留意在溫哥華流行一段時(shí)間，俗稱「摩貨」的「影子轉(zhuǎn)售」或稱「紙盤交易」（shadow flipping）不正當(dāng)交易方式，是否有蔓延至安省的趨勢。RECO強(qiáng)調(diào)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)在介入一單房地產(chǎn)交易時(shí)，必須向客戶披露本身所涉及的利益沖突，以保證 消費(fèi)者會(huì)受到公平合理的對待，違反者可能會(huì)受到重罰。

安省地產(chǎn)局近日向其注冊會(huì)員（地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)）發(fā)出的通報(bào)，指近期媒體對在卑詩省出現(xiàn)的「影 子轉(zhuǎn)售」情況做出詳細(xì)報(bào)道。問題涉及執(zhí)業(yè)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)介入（自己所代理的）地產(chǎn)交易，使用「合同轉(zhuǎn)讓」（assignment）方式賺取更多利益，卻沒有向消 費(fèi)者透露事實(shí)。安省地產(chǎn)局表示，執(zhí)業(yè)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)未向消費(fèi)者披露利益沖突，在安省是嚴(yán)重違法行為，可以受到嚴(yán)厲處罰。
「影子轉(zhuǎn)售」代表一個(gè)復(fù)雜的地產(chǎn) 交易過程：地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)先協(xié)助買家簽定物業(yè)買賣合同，然后在物業(yè)實(shí)際交接（closing）前，大幅加價(jià)將買賣合同「轉(zhuǎn)讓」（assign）給另一個(gè)新買家，在一些情況下，這個(gè)新買家甚至再加價(jià)轉(zhuǎn)給第三個(gè)、第四個(gè)買家。這些交易很多時(shí)是在賣家不知情的情況下進(jìn)行。到房屋交接時(shí)，賣家才發(fā)現(xiàn)房屋已被轉(zhuǎn)手或轉(zhuǎn)了幾 手，實(shí)際買家并不是當(dāng)初與自已簽定合約的最初買家。但層層加價(jià)的利潤都被中間買家及經(jīng)紀(jì)所賺，賣家所得到的仍然是最初合同所規(guī)定的成交價(jià)格。
經(jīng)紀(jì)介入轉(zhuǎn)讓須向客披露
RECO 注冊總監(jiān)瑞克爾（Joseph Richer）表示，「合同轉(zhuǎn)讓條款」在使用得當(dāng)時(shí)是種合法的做法，并且對買賣雙方是一種有用的工具。在安省，「合同轉(zhuǎn)讓條款」通常用在建設(shè)周期較長的樓 花買賣。這種條款也可以用于二手房屋的買賣。如買家在簽約后突遭經(jīng)濟(jì)變故，需要尋找新買家承擔(dān)所有合同權(quán)利責(zé)任，以避免違約損失按金，或產(chǎn)生其他法律后 果。對賣家而言，有人接手可保證合同繼續(xù)執(zhí)行，亦符合其利益。
瑞克爾指雖然「合同轉(zhuǎn)讓條款」本身并不違法，但一旦地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)介入房屋買賣合同的轉(zhuǎn) 讓，在交易中產(chǎn)生直接或間接利益，那么地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)就必須向客戶披露這種利益，這是安省法律對地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的要求。他指目前「影子轉(zhuǎn)售」看似是溫哥華的一個(gè)地區(qū)性 問題，目前還沒有證據(jù)顯示在安省普遍出現(xiàn)。不過RECO仍會(huì)密切注意，如果消費(fèi)者對交易有懷疑歡迎舉報(bào)，RECO會(huì)就此展開調(diào)查。

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