英國留學 租房(英國哪些大學城學生房產(chǎn)收益最高)

原創(chuàng) UK Fortune 英倫財富2021-09-04

英國專業(yè)的“出租房產(chǎn)”抵押貸款機構Paragon Bank的一項最新研究，統(tǒng)計出10個最適合進行學生出租房投資的大學城鎮(zhèn)，投資者能夠獲得全英最高檔的租金收益。

這項調查發(fā)現(xiàn)，回報率最高的前10個城鎮(zhèn)中，有7個地方只有一所高等教育機構，且學生人口通常較少，不到2.5萬人。顯示針對學生租客的出租房產(chǎn)投資，在大城市之外還有更多選擇。

延伸閱讀：實用寶典: 留英學生租房全攻略

英國學生出租房投資收益最好的10個地點

根據(jù)Paragon Bank對過去兩年的租賃數(shù)據(jù)分析顯示，威爾士的斯旺西是學生房產(chǎn)收益率最高的城鎮(zhèn)。前十城鎮(zhèn)名單和收益率參見下圖。

這里的租金收益率是指在減去稅費、貸款利息和其他成本之前，房東每年可期待從購買價格中獲得的回報百分比，也就是通常所說的毛收益率。

舉個例子，一套價值20萬英鎊的房產(chǎn)，5%的收益率相當于每年的租金收入為1萬英鎊。

斯旺西的平均房價為231,534英鎊，而平均年租金收入為22,140英鎊，這意味著投資者通常可以期待9.56%的租金收益率。

據(jù)高等教育統(tǒng)計機構的數(shù)據(jù)，斯旺西有一所主要大學——斯旺西大學，擁有20,375名學生。

收益率排在第二位的是Hull，當?shù)負碛?4,255名學生。Hull的學生房產(chǎn)平均每年可以獲得8.68%的回報。

在排名前十的地方中，只有利物浦、考文垂和利茲擁有多所大學。

其中，利物浦是擁有兩所或以上大學城市中，收益率最高的。其房產(chǎn)均價為225,178英鎊，平均的年租金預期為18,569英鎊，相當于8.25%的收益率。

Paragon Bank抵押貸款的總經(jīng)理Richard Rowntree說：“如果僅從租金收益率來說，大城市并不總是投資回報最好的地方，這些數(shù)字也證明了這點。”

一般來說，較小的城市/城鎮(zhèn)專門建造的學生公寓比例也較低，但在大城市中卻已經(jīng)很普遍，而大城市也為學生提供了更多的可用出租房產(chǎn)，比如市中心的私人公寓，或者長租公寓。

而在城市規(guī)模較小的地方，通常有更多傳統(tǒng)的學生住宿，比如多人合租的房產(chǎn)(HMO)，而且這些地方的房價通常較低，這也有助于提高回報率。

大城市中投資者之間更激烈的競爭被認為是這些地方收益率較低的另一個原因。

全國住宅業(yè)主協(xié)會(NRLA)的研究發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)學生房東選擇大城市中受學生歡迎地區(qū)的房產(chǎn)。

NRLA的政策經(jīng)理James Wood表示："像曼徹斯特的Fallowfield或利茲的Headingly，是眾所周知的學生居住區(qū)。因此，房產(chǎn)的競爭可能會比同樣擁有大學的小城鎮(zhèn)更激烈。

為什么投資學生房產(chǎn)？

租金收益率是投資者的重要考慮因素之一，Paragon Bank的研究顯示，與不出租給學生的房東相比，出租給學生的房東收益率有更高趨勢。

2020年第三季度，學生房東的總體平均租金收益率為6.6%，而那些租客不是學生的房東平均收益率為5.6%。

普通的出租房也可以作為學生房產(chǎn)，即幾名學生一起出租一套房產(chǎn)，或者是學生合租房(HMO)，即學生自己簽署單獨房間的租賃協(xié)議。

如果一套房產(chǎn)中至少有3個租戶，并共享浴室或廚房設施，則該房產(chǎn)被視為合租房(HMO)。

如果一套房產(chǎn)中有5個或更多的租戶，那么這種房產(chǎn)就屬于大型合租房(HMO)。在這種情況下，房東必須滿足某些標準和義務，包括最小的臥室面積和適當?shù)南腊踩胧?/p>

在目標租客是學生的投資者中，合租房(HMO)很受歡迎，因為這種類型可以使投資者獲得更高的收益率。

Property Hub的聯(lián)合創(chuàng)始人兼首席執(zhí)行官Rob Bence說："除了每年涌入的新租戶，更高的收益率是投資學生房產(chǎn)的關鍵驅動力。與一般租客相比，學生往往付的租金更高，特別是如果學生按房間出租?！?/p>

投資學生房產(chǎn)有哪些隱患？

隨著專門建造的學生公寓逐年增加，特別是大城市，專注學生租客的個人投資者未來可能面臨更多困難。

據(jù)Paragon Bank的研究，五分之二的學生房東擔心自己投資地區(qū)建設的學生公寓或長租公寓會加劇競爭。

Rob Bence表示：“專門建造的學生公寓的受歡迎程度在上升，由此抑制了對學生房產(chǎn)和典型學生合租房(HMO)的需求。一些針對學生租客的普通房產(chǎn)無法與那些擁有各種設施的學生公寓來競爭?！?/p>

此外，學生房東們還要考慮一系列其他問題，包括暑假的空置期，以及學生不一定是最愛惜房子的租戶這個事實。

據(jù)Paragon Bank的報告，十分之三的房東認為財產(chǎn)損失是出租給學生時的主要擔憂。

Rob Bence說：“學生租房的損耗往往要高一些。能照顧好房子的學生的確有，但也要準備好學生們在房子里聚會、開派對?！?/p>

學生房產(chǎn)通常是合租房形式(HMO)，這意味著房東需要了解他們必須遵守的額外規(guī)定，包括每五年更新一次的HMO許可，增加的消防安全要求和廢物處理。

全國住宅業(yè)主協(xié)會的政策經(jīng)理James Wood表示：“不遵守HMO許可或管理規(guī)定的房東會受到嚴厲的處罰，房東必須確保他們遵守所有的規(guī)定。房東們最好是積累了一定的出租經(jīng)驗后，再選擇學生租房市場。”

決定投資學生房產(chǎn)前，房東需要考慮什么？

盡管投資收益率很吸引人，但投資學生房產(chǎn)并不適合所有人。

市場調研公司BVA BDRC代表Paragon進行的研究表明，目前只有13%的房東將房子出租給學生。那其他房東是怎么做的呢？

13%的房東將房子租給當?shù)刈》垦a貼的申請者，12%的房東出租給退休人員，52%的房東出租給有孩子的家庭。

因此在投資學生房產(chǎn)前，明智的做法是首先考慮自己是為什么而投資，是為了在未來獲得房價的增值，還是可以立刻獲得租金收入，以重新投資或補充家庭開支？

Rob Bence說：“投資者仍將從資本增長中受益，但大多數(shù)選擇學生租客路線的投資者將以租金收入為主導?！?/p>

與任何房產(chǎn)投資一樣，充分的前期研究將是成敗的關鍵。

建議房東提前了解當?shù)卮髮W需要租房的學生數(shù)量、專門建造的學生公寓規(guī)模這些關鍵因素。

選擇區(qū)域時，也要了解學生的需求，學生們想靠近就讀大學，但也想靠近當?shù)氐谋憷O施。

在Rightmove網(wǎng)站上查看該當?shù)厍耙荒甑钠骄饨穑斍按夥慨a(chǎn)的供應情況，都可以幫助投資者更好的了解租賃市場的情況。

也可以與當?shù)氐姆慨a(chǎn)中介交流，了解學生需求以及最佳投資區(qū)域。

對城市或大學未來的投資項目也值得研究，因為這表明了未來一個地區(qū)對學生的吸引力。

最后，房東需要了解任何已出臺的Article 4 Direction，因為它將阻止房東將房產(chǎn)的規(guī)劃用途從家庭(C3)轉為HMO(C4)類別。

Wood表示："如果一個地區(qū)有這樣的規(guī)定，就會限制可用的投資物業(yè)的數(shù)量。那些以學生居住而聞名的地方往往有Article 4 Direction，這往往會推高已經(jīng)是HMO類別房產(chǎn)的銷售價格。

“因此，房東理想的選擇是沒有Article 4 Direction規(guī)定，和主要城市以外有大量學生人口的地方。"

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留學生租房寶典

如果沒有預訂到學校的宿舍，那么租房問題可能是各位留學生初到英國遇到的第一個艱巨任務了，尤其是在一房難求的倫敦，其中心酸真的只有跑過中介才體會得到。

雖然英國租賃市場非常的成熟、透明，但是由于國情差異，在英國租房的流程、所需時間、資金要求等等都和國內租房有很大的不同。對于許多初來乍到的小伙伴們，租房是個又費時又費錢的事情。往往一不小心，就被一些自己不懂的規(guī)定給套路了。

因此，充分了解租房過程中的權利和責任非常重要，這不僅可以確保在英國租到一個安全合適的房產(chǎn)，順利適應英國生活，也自己保留了向房東或中介機構追責的權利。

關于如何合法的出租房產(chǎn)，政府對房東的要求很多。為便于理解，小編為您整理了英國政府公布的一份權威的租房指南，其中包含租戶需要考慮、了解和做的一切。

· 租房前期必知 ·

• 想要租多久？

只要房東同意，半年、一年或十年都行。

• 預算幾何？

具體詳見：

https://www.moneyadviceservice.org.uk/en/articles/how-much-rent-can-you-afford

將稅后收入的35%用于房租支出已經(jīng)是多數(shù)人能負擔的極限了，但在倫敦這一比例要遠遠高出35%。針對房租的可負擔性，也取決于租客其他方面的開支，例如是否要撫養(yǎng)孩子等。

• 你想住在哪個區(qū)？

圈定的范圍越大，找到中意房產(chǎn)的幾率也就越大。

• 所有文件準備就緒了嗎？

房東和中介都會再三確認你的身份，移民簽證狀態(tài)、信用記錄錄，甚至可能要求提供學校證明、就業(yè)證明等情況。

• 你是否有權在英國租房呢？

房東必將檢查所有18歲以上租房人是否有權租房，會復印所有相關文件并退給租客原件。

• 你是否需要租房擔保呢？

有的房東可能會需要有人來為你的租金擔保，如果沒有擔保人的話，可以向Shelter求助。

• 租房方式知多少

直接找房東租房→

如果不想通過專業(yè)機構，建議租客通過那些屬于認證計劃(accreditationscheme)的房東租房。

英國國家房東協(xié)會（National Landlords Association）、住宅房東協(xié)會（Residential Landlords Association）以及住宅房東同業(yè)公會（Guild of Residential Landlords）共同負責這項國家計劃。

直接找房東租房要注意各種騙局圈套，時刻警醒錢匯給誰了以及為什么匯錢。

通過中介租房→

搞清楚自己負擔的所有錢款、稅費，及繳費時間。根據(jù)相關法律，所有費用在中介公司以及相關網(wǎng)站上都應該是明確無疑的。

盡管英國政府已經(jīng)承諾禁止向租戶收取費用，但尚未強制執(zhí)行。如果覺得中介費太離譜了可以和中介議價。

此外還應摸清你的中介是否參與independent redress scheme以及客戶資金保護計劃（client money protection scheme）。

信譽良好的代理商通常通過ARLA Propertymark、NALS、RICS或UKALA等專業(yè)機構進行認證。也可以找找SAFEagent的標志。

· 租前檢查 ·

保護你的押金

房東要押金的話，查查看是否受政府審批計劃保護，有的會代為持有押金，有的會為押金上保險；

此外英國也有押金重置保險可以選擇，但確保在簽字之前充分理解了保單內容，例如租約結束時房間內物品損壞的話，那么保險也救不了押金了。

根據(jù)法律規(guī)定，房東或者租房代理機構要按政府批準計劃，在收到押金30天內確保租戶的押金安全無虞。這些計劃有助于保護租戶的資金不被濫用、丟失，并確?？梢园踩嘶?。此類計劃一共有3個，詳見下列網(wǎng)址：

1. The Tenancy Deposit Scheme：https://www.tenancydepositscheme.com/
2. The Deposit Protection Service：https://www.depositprotection.com/
3. mydeposits：https://www.mydeposits.co.uk/

房東或代理機構須在30天內按選定的押金保護計劃向租戶提供所有信息。如果未能完成其中任意一條要求，他們就會喪失第21條驅逐租戶條款的使用權。

• 明確租約期限。通常會是固定的半年或者一年，如果想住得更加安穩(wěn)有保障，可以要求更久的租期。
• 兒童、寵物以及吸煙問題。此外還有存放單車、垃圾回收等問題，仔細看看是否有相關要求。
• 各種賬單。租房前應明確由誰來負責水電氣及市政稅等各種賬單。通常來說賬單都是租戶付。

以下網(wǎng)址提供了一些付賬單的建議：

https://www.moneyadviceservice.org.uk/en/articles/the-best-ways-to-pay-bills

• 固定設施設備。看看自己是否能接受房內的固定設施等，因為一旦入住基本就沒可能去改變那些設施了。
• 煙霧警報以及一氧化碳探測器基本是必備的，房東必須安裝，這可是關鍵時刻性命攸關的事情。
• 檢查房產(chǎn)的安全性。
• 檢查房產(chǎn)是否已經(jīng)不適于居住了。檢查租約中是否有當房產(chǎn)不適合居住時可以免除房租的條款，比如洪水或火災。

了解房東

• 租給你房子的究竟是房東本人還是轉租的二房東。如果是二房東，請咨詢真正房東的意見。
• 弄清房產(chǎn)維護時到底該找誰。
• 房子是否被抵押貸款。房東事先應該讓租戶知道這些，因為如果房東資金出問題，租戶是可能被強制要求離開的。

多人合租

多人合租(HMO)指沒有親屬關系的人共用廚房、浴室等設施的租房情況。有的HMO是要獲得許可的，確保你的房東持有相關許可。房東依法須向租戶們申明與他們合租人士的情況。

多職業(yè)合租的規(guī)則在2018年10月1日發(fā)生了變化。新規(guī)劃定了最小臥室面積，單人成人房間不得小于6.51平方米。

同時也強制要房東遵守地方政府排污計劃，確保他們的房產(chǎn)排污設施合規(guī)。

地方議會最多給房東18個月時間來調整房間面積以適應多職業(yè)租房新規(guī)。

· 歷盡千辛萬苦找到心儀房產(chǎn) ·

檢查所有材料：

• 租賃協(xié)議：確保仔細閱讀書面協(xié)議并充分了解自己的權利和義務。房東或中介有固定模版，也可以申請政府版本的模版。
• 物品清單：入住前和房東一起過一遍房間內的物品清單，雙保險起見，拍照留下證據(jù)最好。退房時一旦有爭議這些照片就有用武之地了。簽字并保留副本。
• 儀表讀數(shù)：入住的時候別忘了給水表、電表、天然氣表等各種儀表拍照計數(shù)，確保自己沒有替前任租戶多花錢。
• 聯(lián)絡方式：確保自己有房東或者中介機構的正確聯(lián)絡方式，包括緊急情況聯(lián)系電話。租戶依法有權知道房東的姓名和住址。
• 各種行為準則：檢查房屋管理者是否符合各種行為準則。

房東要向租客提供：

• 一份《How to Rent: The checklist for renting in England》的復印件。在租客同意的情況下可以通過郵件發(fā)送PDF版本。
• 燃氣安全證書。若有氣體裝置，房東必須在租約開始時和每年燃氣安全檢查后28天內提供這一證書。
• 押金相關材料。如果繳納了押金的話，房東必須在30天內通過政府批準的計劃對其進行保護，并向租戶提供相關信息。知悉如何在續(xù)約結束后要回押金。保存好相關材料，因為最后都還得用。
• 能源表現(xiàn)證書 （Energy Performance Certificate）。這會影響到租戶的每月的賬單。2018年4月1日之后簽訂的租約EPC評級必須至少為E（除非適用有效豁免）。

依據(jù)相關條款，如果房東提供租戶才材料不足，那么對于2015年10月1日后簽訂或續(xù)租的租約，房東是無權依21條驅逐租戶的。但如果是租客違約，房東有權根據(jù)第8條內容驅逐租戶。

還建議房東提供：

• 所有電器的檢查紀錄。電器安全使用是第一位的，建議每5年檢查一次。

· 終于住進出租房 ·

• 租戶要做什么：

按時付租金

繳納各種水、電、氣費以及市政稅

好好照看房產(chǎn)，不要隨意進行改造

搞好鄰里關系

未經(jīng)房東許可不要隨意拼宿或分租

找到所有的閥門、保險絲盒以及其他各種讀數(shù)表

知道各種設備的使用方式

每月至少對煙霧警報和一氧化碳探測器測試一次

及時與房東溝通需要維護修繕的小問題，避免釀成大禍

• 房東要做什么：

維護房產(chǎn)的結構和外觀

每層安裝煙霧警報，房間里安裝一氧化碳探測器

處理好水、電、氣等供應問題

維護所有房產(chǎn)自帶設施

承擔大部分維護工作

每年安排燃氣安全檢查

任何臨時造訪需提前24小時通知，不可隨意進出房產(chǎn)

準備好各種相關許可

確保能效表現(xiàn)等級合格

為房產(chǎn)購買洪水、火災等保險

· 租約臨近尾聲 ·

想續(xù)租的話要考慮的主要問題包括：

• 是否要簽訂新的租約。如果是的話可能要額外花錢，尤其是通過中介。如果不是的話就會進入“滾動不定期租約”，這意味著你可以繼續(xù)租，但并沒有固定的期限。如果準備退房要按租約約定的時間提前通知房東，一般是30天。
• 房東可能會漲價。

如果租戶或房東想停止租約，有幾件事是雙方都要做的：

• 提前通知。如果房東不想繼續(xù)租約的話要依法在適當?shù)臅r間提前通知租戶。
• 退還押金。退房清查的時候租戶請盡可能到場，以便確認押金是否有必要被扣除用以抵付租賃期間造成的損失或清潔費用等。
• 租金：確保租金問題都解決完畢，不要想當然認為會從押金里扣。
• 各種水電網(wǎng)賬單：把所有賬單結清，否則可能會影響到個人的信用評級。
• 大掃除：清理掉所有個人物品，打掃房間，讀燃氣電表水表等，歸還所有的鑰匙，留下轉寄地址。通過當?shù)氐幕厥辗仗幚淼舨幌胍募揖?。房東有權在14天之后處理租戶遺留下的一切東西。房東會試圖知會租戶他們將要清理遺留物品。

租房過程中出了問題怎么辦？

房東或者代理機構有義務確保租出的房屋符合租賃標準，包括天然氣、水電等公共設施故障時及時得到維修或更換，保障房產(chǎn)處于一個良好的狀態(tài)。

英格蘭的所有房東和中介機構都必須服從政府批準的補救計劃。

1. The Property Ombudsman：https://www.tpos.co.uk/

2. Property Redress Scheme：https://www.theprs.co.uk/

這些計劃有助于解決房東、租戶、中介機構間的糾紛，并且在無法自行解決糾紛時提供一個保障。

更多信息詳請參見英國政府網(wǎng)站上的租房指南：

https://www.gov.uk/government/publications/how-to-rent

(本文內容為英倫財富(原名“英國房產(chǎn)周刊”)中文原創(chuàng)，信息參考自GOV、Dailymail等機構或新聞網(wǎng)站等。微信轉發(fā)，必須標明出處：英倫財富。文中內容僅為行業(yè)資訊，實際投資請遵循專業(yè)法律建議)